Sondertilgung bei der Finanzierung nicht vergessen!
Die Finanzierung eines selbst genutzten Hauses oder einer Wohnung sollte im eigenen Interesse schnell erfolgen. Zum einen werden die Immobilieninteressierten immer älter, sodass die Gefahr besteht, dass die Finanzierung in die finanzschwächere Ruhestandszeit läuft, zum anderen werden aufgrund der niedrigen Bauzinsen bei Annuitätendarlehen die Laufzeiten der Finanzierung verlängert. Der Grund: Die Tilgungsfortschritte sind an den Zins gekoppelt, je geringer dieser ist, desto geringer fällt auch die Tilgung aus. Eine Möglichkeit: Reduzierung des Finanzierungszeitraums durch Sondertilgungen während der Laufzeit. Auf Sondertilgungen entfällt nicht die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung.
Einbringen zusätzlichen Kapitals in die Baufinanzierung
Entweder es stehen zum Tag X zusätzliche Geldmittel zur Verfügung oder zusätzlich angespartes Kapital fließt in die Baufinanzierung. Erster Fall: Es ist absehbar bei Beginn der Finanzierung, dass größere Geldzuflüsse zu erwarten sind. Dies kann aus Erbschaft, Abfindung, Verkäufen oder auslaufenden Anlageverträgen erfolgen. In diesem Fall ist eine Sondertilgung der richtige Weg. Allerdings sollte dann ein Vertrag mit ordentlichem Volumen für eine Sondertilgung, beispielsweise 10 Prozent, gewählt werden. Eine Alternative hierzu wäre ein variables Darlehen, beispielsweise, wenn die Geldzuflüsse binnen drei Jahren zu erwarten sind und hierdurch ein Teil der Restschuld auf einen Schlag getilgt wird. Auch ein Kombidarlehen mit einem Festzinsanteil und einem variablen Teil ist für diesen Zweck gut zu verwenden. Ist die Teiltilgung erfolgt, ist der Wechsel in ein Festzinsdarlehen eine gute Entscheidung, so kann langfristig der finanzielle Aufwand kalkuliert werden. Zweiter Fall: Der Darlehensnehmer spart erst noch weiteres Kapital für eine Sondertilgung an. Hierbei lohnt sich meist ein variables Darlehen nicht mehr, da die Ansparphase normalerweise mehrere Jahre dauert und in dieser Zeit der Zinssatz für den Kredit deutlich steigen kann.
Ein Kombidarlehen kommt hierfür durchaus infrage, da der variable Darlehensteil normalerweise kleiner ist als der Festzinsanteil, das Zinsrisiko hält sich somit in Grenzen. Ein sogenanntes Cap-Darlehen, also ein variables Darlehen mit einer Zinsschranke, ist für diesen Fall eher nicht zu empfehlen, die Zinskosten liegen zum Teil deutlich über denen einer der anderen Varianten, da für die Zusatzleistung der Zinsbegrenzung ein Aufschlag zu entrichten ist. Wer nun gänzlich jedes Zinsrisiko bei der Finanzierung ausschließen will, der fährt mit einem Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeit am besten. Bei Vertragsabschluss sollte dann die Sondertilgungsmöglichkeit fixiert sein. Dabei ist zu beachten, dass hohe Sondertilgungen – aber nicht immer – zur Folge haben, dass der Darlehenszinssatz leicht steigt. Inzwischen sind jedoch viele Angebote auf dem Markt, die darauf gänzlich verzichten.
Sondertilgung bei anderen Finanzierungsformen
Bei Bausparkassen gehören Sondertilgungen immer zum Programm. Aufgrund der Konstruktion der Bauspargemeinschaft sind Sondertilgungen sogar herzlich willkommen. Vorfälligkeitsentschädigungen fallen somit erst gar nicht an. Allerdings sind die monatlichen Raten sehr hoch, da die Rückzahlungsfristen deutlich kürzer sind als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen. Normalerweise sind daher Bauspardarlehen – falls in der Finanzierung berücksichtigt – auch als Ergänzungsprodukt abgeschlossen. Sollten jedoch zukünftig größere Geldmittel für die Tilgung zur Verfügung stehen, so kann sich dies ändern. Es sollte zumindest überprüft werden, ob dann die Finanzierung über Bauspardarlehen, oder ein erheblicher Teil, eine gute Alternative ist. In jedem Fall gilt eines: Die Möglichkeit zur Sondertilgung sollte genutzt werden, so wird das Zinsrisiko nach Auslaufen des Vertrages deutlich